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2015年行情翘尾2016年或延续旺势

发布时间:2019-10-17 20:30:27 阅读: 来源:地磅厂家

广州二手房市场政策利好叠加“火上加油”,去年二手房交易宗数超10万宗

2014年二手房成交萎缩,让业界人士伤透心。然而,坚持下来的地产中介却在2015年收获成交大年,自年初“3·30”新政推出,营业税“五改二”,多次降准降息以及贷款政策持续放松,二手房成交逐月环比上升,据广州市房地产中介协会统计的中介成交宗数显示,2015年头3个月尚是在“2字头”徘徊,但得益于“3·30”新政的推动,4月份成交即迈上4000多宗,自此开始一个个台阶攀升至11月的7137宗,达到今年的峰值。

广州市二手楼市在过去一年经历了起起伏伏,无论是政策、市场还是行业来说,2015年的里程碑值得深深铭记。2016年已经来到,从政策来看,楼市获得正面支持的趋势不可逆转,成交旺势依然会持续。就行业而言,巨头间喊话增多,明争暗斗成为“新常态”。2016年最终的市场走向会是如何?广州市“三大行”分析人士给出他们的答案,元芳,你又怎样看呢?文/图:广州日报记者李凤荷

2015年政策回顾:新政叠加促成交

本想着“勒紧裤腰带过苦年”的中介人士突然在2015年3月30日获得从天而降的大礼——“3·30”新政横空出世:调整公积金贷款首付比例,二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付;营业税免征5年改2年。这个政策延续了2014年“9·30”松贷的新政,从政策效力看,对二手房市场推动尤为明显。5.6%的营业税,占据二手房成交税费的近半成本,普通住房营业税减免的门槛从证满5年降低到2年,“减负”一半,以百万总价房屋为例,证满2~5年的房屋营业税从5.6万降为0。市场上大部分房源都符合减免条件,买家入市积极性大增,行业协会统计的数据基本上可看出自2015年4月后每月递增成交1000套房屋。

除了税费松绑外,贷款宽松条件持续放松。虽然广州市属于一线城市,受“穗六条”等政策约束,二套房贷依然需要首付7成,但是只要付清贷款,购房者就可以享受首次贷款待遇,改善型置业者不再受贷款记录所羁绊。更重要的是,2015年,央行进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的市民而言,降息的福利在次年生效。据计算,从2016年元旦起,“房奴”的还贷压力将减轻,20年期的100万元商贷,每月可少还700多元。对于新入市的买家来说,他们自签合同开始就享受到政策利好,首先房贷利率获得下调优惠,基准利率9折或8.5折基本上都可以拿到,再算上“央妈”实打实的降息,“房奴”负担减轻,购房决策也做得更快。

2015年行业回顾:电商低佣抢市场

广州中介三大行格局在2015年首次被打破平衡,互联网房产电商以低佣抢占市场份额,外来大鳄对广州市三大行进行并购。

2014年,国家和地方相继取消房地产中介3点佣的限价规定,原本市场人士预期佣金有可能上调,但互联网电商的大举进军打破了行业人士的美梦,无论是0.5%还是1点佣,这大大低于行业2%~2.2%的收佣水平。同样是品牌中介,一边是低佣,一边是高佣,消费者的选择可想而知。不过从记者报道消费者体验来说,互联网房产电商的初体验未必那么好,网络信息的混乱让奔0.5%佣金去的购房者失望而回,而中介网签刷单造假的阴影一直笼罩在行业上空。中介协会尚未找到刷单造假的“黑手”,而互联网电商却第一时间透露公司退单率低于行业水平,行业协会至今仍未有正式说法。

2015年市场回顾:中介成交近6万宗

据广州市房地产中介协会统计,经中介公司成交的宗数从年初2000多宗一直攀升到11月的过7000宗,全年中介公司成交宗数为59554宗。中介促成二手房交易约占市场总额52%~56%,由此看全年广州二手房交易宗数过10万宗。从成交大区看,天河、番禺、花都和海珠稳坐前四,由于天河和海珠两个老城区域位居前四,广州市二手房月度成交均价基本在1.6万元/m2以上。

成交大区天河区在全市量价排名都占据前列位置,中介促成的成交宗数过万宗,均价过2.4万元/m2,越秀区宗数虽然只有4000多宗,但以24321元/m2的成交均价排名全市第一,成交均价第三位置属海珠区,成交均价过2万元/m2。花都、从化、南沙、增城是全市二手房成交均价万元以下的区域。

2016年展望:

政策或会更宽松仍会是成交大年

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,2015年进入收官战的12月,开发商整装待发,广州楼市成交或平稳增长。而二手房方面,由于时近年底,“刚需”客出手的迫切性正逐步增加。购房需求集中在农历年前释放,市场需求的增加将带动广州二手楼市交投活跃度进一步提升。中央经济工作会议所传达的信息非常清楚,2016年房地产政策更为宽松,预计去库存这个政策主旋律会让二、三、四线城市直接受惠,一线城市政策全面放开的机会不大,但存在微调机会。2016年货币信贷环境趋于宽松,房地产政策要去库存,保开发投资,或许比2015年更为宽松,因而明年房地产市场应该较为乐观,当然,三四线城市去库存需要地方政策到位,有力度,否则市场去库存会持续更长时间。2016年广州房价看涨,而且是中心区领涨趋势。市中心项目必定继续涨价,2016年第三、第四季度涨势更加明显。

中原地产区域营业总监丁振公认为,在2016年,楼市利好政策有望出台,或楼市限购政策解限,或外地人社保年限从3年放宽至1年等。若日后政策放松,会将此前积压的置业需求释放,无论是“刚需”或是改善户型,相信成交都会十分火爆。若从目前的买方市场向卖方市场转变,相信业主的心态也会更加强势。而投资型买家方面,即便出台楼市利好政策,广州的投资客也较为冷静、理性,会认真分析政策的动向走势,并在观望市场一段时间后才会入市。

展望2016年,丁振公预期,“如果楼市政策没有明显放松,广州二手楼市的交投有望比2015年更活跃,成交量也会增加,楼价方面则会呈现出稳中有升的态势。”

刘镜棠表示,2016年仍有可能出现降息降准,但频率和空间会明显低于2015年,持续性的信贷利好有利于楼市活跃,但受“限购”影响,市场需求依然会受到压制,预计2016年第一季度初市场成交量仍会延续2015年年末的行情,如政策或信贷方面均无明显变化,第二、第三季度二手房成交量有可能会出现一个调整期,第四季度成交量由于受换房客、婚房客入市,市场活跃度会明显上升,成交量亦会有所增加。预计2016年二手房价格不会出现太大的波动,呈现平稳向上的可能性较高。

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